I Eric Parmelants nästan decennium långa karriär som fastighetsmäklare i Miami hade han aldrig sett hyresgäster inblandade i hyresfastighetskrig förrän coronavirus-pandemin utlöste en brinnande efterfrågan på strandnära bostäder i Florida. Han kan inte längre visa fyra eller fem listor till kunder eftersom många av fastigheterna hyrs ut utan ögonspegel
“Du ser hyresgäster som släpper ett års hyra i förväg för att få sitt erbjudande”, säger Farmelant, som arbetar för Ibis Realty Group.
Hyrorna har i sin tur stigit nästan 40 procent sedan januari 2021, enligt List Apartments, vilket tyder på en bredare trend som har gripit landet.
För fastighetsmäklare har tvåsiffriga hyreshöjningar varit en välsignelse för företagen. För Federal Reserve fungerar de som ytterligare ett hinder i centralbankens strävan att få kontroll över det värsta inflationsproblemet på decennier.
Med liten lättnad som förväntas på kort sikt, varnar ekonomer för att höga hyror kommer att fungera som en katalysator och hålla inflationen uppåtriktad även när konsumentpristillväxten avstannar i andra kategorier. Detta gör den amerikanska centralbankens jobb att hantera stigande priser ännu svårare.
“Det kommer att bli svårt att säga ‘vi har inflationen under kontroll’ om du fortfarande har kostnaderna för boende som fortsätter att marschera högre”, säger Sarah House, seniorekonom på Wells Fargo. Hon förväntar sig att den höga hyresinflationen kommer att fortsätta åtminstone till slutet av året, och trots viss återhållsamhet i andra varor och tjänster “kommer det här att komplicera uppgiften inför Fed.”
Chefer ägnar stor uppmärksamhet åt bostadsrelaterad inflation, med tanke på att den är en så betydande del av den totala inflationen.
Enligt vissa uppskattningar utgör boendekostnaderna cirka en tredjedel av konsumentprisindex, som i juni ökade med En årstakt på 9,1 procentEnligt Bureau of Labor Statistics, vad som var den snabbaste ökningen sedan november 1981. För “core”-indexet, som exkluderar flyktiga föremål som mat och energi, utgör det mer än 40 procent.
Jämfört med samma period förra året steg hyrorna med 5,8 % efter det största månatliga hopp sedan 1986 på 0,8 %. Ägarekvivalenta hyror, ett mått på vad husägare tror att deras fastigheter kommer att hyra för, steg 0,7%. Totalt sett ökade boendekostnaderna med 5,6 procent under de senaste 12 månaderna, den högsta sedan 1991.
Accelerationen som var större än prognosen återställde förväntningarna om hur snabbt den totala inflationen skulle kunna dämpas i år och hur mycket penningpolitisk åtstramning kan komma. Fed sa att den måste se en tydlig nedgång i månatliga inflationsdata innan den avsevärt bromsar takten med vilken den höjer räntorna.
Prognoser för hyresinflationen beror till stor del på bostadsprisernas bana, som steg under pandemin när människor blandade sina liv runt en ny era av att arbeta hemifrån, sökte sig till mindre trånga områden och drog fördel av ultralåga bolåneräntor. När fler potentiella köpare lämnade marknaden vände de sig till hyresalternativ.
Nu prissätts köparna av en annan anledning. Huspriserna börjar dämpas efter att ha nått ytterligare ett rekord i juni, enligt uppgifter från företaget Fastighetsmäklares Riksförbund på onsdag. Men kostnaden för att finansiera detta köp genom upplåning steg i höjden när Fed höjde räntorna.
Enligt Realtor.com har klyftan mellan månatliga bostadsägandekostnader för nybörjare och hyror ökat med cirka 25 procentenheter, eller nästan $500. Bara i juni rapporterade NAR en 5,4 % nedgång i försäljningen av egna hem, eller 14 % från ett år tidigare.
“Människor som är prissatta från bostadsmarknaden till salu vänder sig alltmer till hyresmarknaden och det driver också efterfrågan”, säger Daryl Fairweather, chefekonom på Redfin.
Tillsammans med det faktum att hyrespriserna följer husprisernas förändringar med cirka 18 månader, sa Kathy Bostincic, USA:s chefsekonom på Oxford Economics, att hyresinflationen kanske inte dämpas förrän andra kvartalet 2023.
Ekonomer som Ryan Wang på HSBC har uppdaterat sina prognoser och pekat på hyresinflationen från år till år till 7 % i början av nästa år.
“Nya kontrakt tecknas på mycket högre hyresnivåer än tidigare, och detta leder till ökningar i det totala hyresuniversumet mätt med konsumentprisindex”, sa han.
Med tanke på hur BLS beräknar hyresdata, kan de breda effekterna av inflation ta tid att visa sig i de officiella uppgifterna. Michael Pond, chef för global inflationsbunden forskning på Barclays, uppskattar att eftersläpningen kan vara mellan sex och nio månader.
I februari uppskattade forskare vid Fed-filialen i San Francisco att de nuvarande trenderna på hyresmarknaden kommer att öka den totala indexinflationen Med ett tillägg på 1,1 procentenheter både 2022 och 2023, eller 0,5 procentenheter till centralbankens föredragna inflationsmått, den personliga konsumtionsutgiftsindex. Hittills har dessa förutsägelser gått i uppfyllelse.
Det som kan hjälpa till att lindra en del av dessa tryck är att öka utbudet av bostäder, vilket Biden-administrationen prioriterar. Men ekonomer och bostadsexperter säger att dessa ansträngningar inte gör mycket för att lindra det omedelbara problemet.
“Vi har inte tillräckligt med bostäder. Även om du bygger mer än en halv miljon enheter”, säger Danushka Nanyakara-Skillington från National Association of Home Builders. Stigande materialkostnader för byggare överförs också på hyresgästerna, sa hon.
Fastighetsmäklare och investerare är mest försiktiga med en lågkonjunktur, som ekonomer förutspår nästa år, när Fed uppfyller sitt “villkorslösa” åtagande att återställa prisstabilitet. För Tom Porcelli, ekonom på RBC Capital Markets, är bostäder förmodligen “bara vid början på en lågkonjunktur”.
“Vi förväntas ha en period av stagnerande ekonomisk tillväxt på grund av de räntehöjningar som Fed gör”, tillade Redfins Fairweather.
“Detta kommer att sänka pristillväxten för i princip allt, inklusive hyran. Men det kommer bara att ta tid för det att sippra ner.”