niondeDen första tisdagen i månaden är en stor händelse inom finans och ekonomi och denna vecka var inte annorlunda Centralbanken tar bort kontanträntan Upp 25 punkter till 2,6 %, den högsta sedan juli 2013. Ändå startade det ytterligare en omgång av Australiens favoritspel “vad betyder det här för huspriserna?” Beslutet indikerar att RBA är ganska medveten om att trycka för hårt på de ekonomiska bromsarna.
Innan vi kommer till huspriserna (oroa dig inte, vi kommer dit) låt oss titta på vad RBA säger om löner och vad det kan betyda för räntorna.
Tillbaka i mars, när valet utlystes och kontanträntan var 0,1 %, RBA har föreslagit “Lönetillväxten har ökat, men på aggregerad nivå är det bara runt de relativt låga priserna som rådde före epidemin.” Det är det, det är det.
maj när RBA började höja räntorna Den noterade det “Bankens affärsrelation tyder på att löneökningen har ökat.” Det var ekade i juni När hon hävdade att “business link-programmet fortsätter att indikera en ökning av löneökningen från de senaste årens låga priser”. Tja, det är det ljud Löfte – några faktiska uppgifter?
I september ersattes omnämnandet av länkprogrammet till förmån för A varning För att “lönetillväxten har ökat från de senaste årens låga priser och det finns vissa fickor där arbetskostnaderna ökar snabbt.”
Snabbt! Wow!
och ändå Veckans uttalande Ändrade det till “lönetillväxten fortsätter att återhämta sig från de senaste årens låga priser, även om den fortfarande är lägre än i andra avancerade ekonomier där inflationen är högre.”
Jag antar att dessa fickor med ökade arbetskostnader var både livliga och kortlivade.
Kanske är det därför som banken, istället för att fortsätta med höjningar på 50 punkter, bara höjde räntorna med 25 punkter, och varför förväntningarna på ytterligare räntehöjningar har sjunkit snabbt.
I slutet av förra veckan förväntade sig marknaden att kontanträntan skulle nå 4,1 %, nu har den sjunkit till ett rekord på drygt 3,5 %:
Om grafen inte visas klicka här
Det skulle fortfarande vara en ökning med 345 bps på drygt ett år:
Om grafen inte visas klicka här
Det är tydligt att räntehöjningar slår igenom på bostadsmarknaden.
På tisdagen publicerade ABS den senaste artikeln Lånedata som visade en minskning med 3,4 % på en månad i värdet på bostadslån och en minskning med 15,1 % jämfört med 12 månader tidigare. De totala bostadslånen, inklusive investeringar, minskade med 12,5 % från förra året.
Detta innebär att lägenhetspriserna kommer att sjunka under fjolårets priser:
Om grafen inte visas klicka här
Men även om det har skett en mycket stor nedgång i värdet på bostadslån, är det faktiska beloppet som lånats fortfarande långt över vad det var före pandemin:
Om grafen inte visas klicka här
Medan de totala bostadslånen har minskat dramatiskt jämfört med förra året, berättar den genomsnittliga lånestorleken en mer komplex historia.
Genomsnittliga lånestorlekar i Victoria och NSW är förvisso ner från sina toppar, men förblir över eller runt där de var förra året, medan den genomsnittliga lånestorleken i Queensland, South Australia och Tasmanien är mer än 10 % över vad den var för ett år sedan:
Om grafen inte visas klicka här
Och den genomsnittliga lånestorleken avgör de genomsnittliga lägenhetspriserna i landet mycket väl.
I New South Wales tyder det nuvarande genomsnittliga lånet på 725 000 USD för att de genomsnittliga huspriserna i september kommer att förbli över 1,1 miljoner USD och 30 % över genomsnittspriset i juni 2020 på 888 000 USD:
Om grafen inte visas klicka här
Det är en liknande historia i Victoria, där det nuvarande genomsnittliga bostadslånet på 624 000 USD erbjuder ett genomsnittligt huspris på cirka 940 000 USD, långt över genomsnittet i juni 2020 på 748 600 USD:
Om grafen inte visas klicka här
I länder där den genomsnittliga lånestorleken fortfarande ligger långt över fjolårets nivåer är gapet mellan bostadspriserna och var de var när pandemin slog till ännu större:
I Queensland erbjuder det nuvarande genomsnittliga bostadslånet på 523 000 USD ett genomsnittligt huspris på cirka 780 000 USD, vilket är nästan 50 % över genomsnittspriset i juni 2020:
Om grafen inte visas klicka här
Allt detta gör att ja, värmen kommer ut från bostadsmarknaden, men man ska komma ihåg att det inte fattade eld bara förra året – det brann utom kontroll.
Nu verkar det som att centralbanken kommer att lätta på sin sekvens av räntehöjningar – dock noterade förra veckan Han måste hålla ett öga på vad den amerikanska centralbanken gör.
Men banken måste nu bli mer medveten om att lönerna inte stiger så snabbt som de kan förvänta sig, och ytterligare räntehöjningar kommer bara att driva ned löneutvecklingen.
Huspriserna bromsar nu förvisso, men även här ser vi fortfarande komplexiteten som RBA måste hantera. Även om hon kan vara oroad över en fullständig sanering av bostadsmarknaden, visar bolånedata att kostnaden för att bygga bostäder fortsätter att stiga när kostnaden för byggmaterial skjuter i höjden:
Om grafen inte visas klicka här
Tisdagens höjning denna vecka ser ut att vara början på slutet på räntehöjningarna.
Men samtidigt som huspriserna närmar sig sina toppar kvarstår det långsiktiga problemet med överkomliga bostäder, eftersom vi fortsätter att driva en ekonomi där huspriserna har stigit snabbare än lönerna så länge att inte ens ett litet prisfall hjälper till att reparera de senaste två årens skador.