Det ser mycket ut som en bostadsbubbla. Hur din lokala bostadsmarknad står sig jämfört med 2007, enligt 4 interaktiva diagram

Aldrig mer. Detta var den känsla som fanns bland lagstiftarna när de mobiliserade för att passera David-Frank Reform and Consumer Protection Act på Wall Street 2010 var målet att förbjuda subprime-lånen som satte fart på 00-talets bostadsbubbla—Vilket fick de amerikanska huspriserna att hoppa med 84 procent mellan januari 2000 och juni 2006– och i slutändan drev landet in i den djupaste lågkonjunkturen sedan den stora depressionen.

Spola framåt till 2022, och vi hör igen talas om en “bostadsbubbla”. Ekonom Robert Schiller, Som förutspådde den sista bostadsbubblan 2005nyligen Tips om att huset kan vara i en annan bubbla. Ekonomer vid Federal Reserve Bank of Dallas positionerade fastighetsbranschen i våras efter att ha publicerat en artikel med titeln Marknadsövervakning i realtid hittar tecken på att en amerikansk bostadsbubbla håller på att brygga.” Varför den förnyade oron? Bara under det senaste året har lägenhetspriserna stigit Fyra gånger snabbare än inkomst. En enkel ekonomisk teori, som säger att varken lägenhetspriser eller inkomster kan överträffa den andra över tid, säger oss att det inte är hållbart.

Det finns en annan anledning till att bubbelsnack plötsligt dök upp igen: e Hopp i bolåneräntorna– En ökning från 3,2% till 6% under de senaste sex månaderna – innebär Bostadsköpare känner äntligen hela bördan av den epidemiska bostadsboomenVilket pressade upp huspriserna i USA med 37 % mellan mars 2020 och mars 2022.

För att bättre förstå var bostadsmarknaden står, åtminstone ur en historisk synvinkel, En förmögenhet Sträckte ut Moody’s Kirurgi. Financial Intelligence Company försåg denna publikation med en exklusiv titt på deras kvartalsvisa proprietära analys av 414 regionala bostadsmarknader i USA. Analysen pågår mellan fjärde kvartalet 1992 och första kvartalet 2022. (I maj, En förmögenhet Ta en titt på en liknande analys utförd av Real Estate Initiative vid University of Florida Atlantic).

Analysen utförd av Moody’s Analytics är utformat för att ta reda på om ekonomiska grunder, inklusive lokala inkomstnivåer, kan stödja lokala bostadspriser. På nationell nivå finner Moody’s Analytics att de amerikanska huspriserna är “övervärderade” till 24,7 %. Med andra ord är de amerikanska lägenhetspriserna 24,7 % högre än de tidigare handlades vid nuvarande inkomstnivåer. Även om detta inte betyder att lägenhetspriserna är på väg att sjunka med 24,7 %, betyder det att lägenhetspriserna historiskt sett har flyttat till de övre gränserna för rimligheten. Senast det hände? Under 2000-talets bostadsbubbla.

Låt oss nu titta på data.

Se det här interaktiva diagrammet på Fortune.com

Av de 414 största regionala bostadsmarknaderna i landet finner Moody’s Analytics att 344 har lägenhetspriser under första kvartalet 2022 som är “övervärderade” med mer än 10 %. Bland dessa platser är 183 marknader övervärderade med mer än 25 %, medan 27 marknader är övervärderade med mer än 50 %.

Den här gången är de mest “värderade” hemvärdena på marknaderna i Southwest, West Mountain och Southeast som såg en flod av WFH-arbetare under pesten. Boise och Phoenix, som var hot spots för Kaliforniens infödda under pesten, är “överskattade” till 72% respektive 54%.

Framöver säger Moody’s chefsekonom Mark Zandy att priserna på skumlägenheter borde vara ett hinder för framtida lägenhetspristillväxt. Under de kommande 12 månaderna förväntar Zandi att huspristillväxten i USA kommer att falla från en rekordhög nivå på 20,6 % till 0 % på årsbasis. På “övervärderade” bostadsmarknader som Boise och Phoenix förväntar Zandi en minskning med 5 % till 10 % i huspriser Redan, säger Zandy Federal Reserves kampanj mot skenande inflation Se bostadsboomen Epidemin håller på att vända “Bostadsreparation”. Bevis, pekar han på Höjer lagernivåerna och Husförsäljningen rasar.

Men Zandys prognos kommer ut ur fönstret om en lågkonjunktur inträffar. Om en lågkonjunktur kommer, förutspår Zandy att de amerikanska bostadspriserna kommer att falla 5 procent från år till år – medan betydande “övervärderade” bostadsmarknader kommer att se, säger Zandy, en minskning av lägenhetspriserna med 15 till 20 procent. (För att se 40 marknader). mest sårbara regionala bostäder för fallande priser, Kom hit).

Se det här interaktiva diagrammet på Fortune.com

Det handlar inte bara om hur dyra bostäderna är – utan hur snabbt de kom dit. USA gick från en historiskt överkomlig bostadsmarknad till en prisvärd bostadsmarknad på bara 24 månader. Från och med första kvartalet 2020 var endast 81 av landets 414 största regionala bostadsmarknader “omkring” mer än 10 %, enligt Moody’s Analytics Bland dessa platser var sex marknader “övervärderade” med mer än 25% medan ingen var “övervärderade” med mer än 50%.

Hur förändrades saker så snabbt?

Istället för att förstöra bostadsmarknaden hjälpte pesten faktiskt till att sporra Kanske den mest intensiva bostadsboom som någonsin registrerats. Det var en perfekt storm. Historiskt låga bolåneräntorIntroducerade av Feds svar på covid-19 recessionen, var en för bra affär för att ge upp. Detta har fått investerare att ta sig in på bostadsmarknaden. De fick sällskap av tjänstemän som såg sitt arbete flytta till avlägset arbete under pesten och var ivriga att flytta ut från trånga lägenheter i städer som New York och Chicago. Pesten sammanföll också med femårsfönstret (Mellan 2019 och 2023) när millenniegenerationen föddes under generationens fem största födelseår (mellan 1989 och 1993) nådde toppen av att köpa en första lägenhet på 30. Denna efterfrågan överväldigade helt enkelt bostadsbeståndet, som redan var minskar redan innan pesten slog till. . Ett rekordtecken på uppgång i lägenhetspriserna.

Se det här interaktiva diagrammet på Fortune.com

Av de 414 största regionala bostadsmarknaderna i landet finner Moody’s Analytics att 261 marknader var övervärderade med mer än 10 % under första kvartalet 2007. Bland dessa platser var 102 marknader övervärderade med mer än 25 %. Medan 10 marknader “övervärderade” mer än 50%.

Dessa siffror från 2007 är anmärkningsvärt lika siffrorna från 2022. Men det finns en stor skillnad: positionerna för de “överskattade” marknaderna.

Bostadsboomen Epidemin var mest uttalad i sydvästra, sydöstra och västra berget. Marknader över Nevada, Arizona, Idaho, Texas, Utah, North Carolina och Florida har exploderat totalt. Under den senaste blomningen var den regionala bilden en helt annan. Medan Arizona, Florida och Nevada också var ledare under bostadsboomen på 2000-talet, så var det också marknaderna i nordöstra och Kalifornien. Den här gången har marknaderna i nordöstra och Kalifornien sett relativt måttliga blomningar – medan i Texas, ja Missade till stor del av den tidiga bubblan på 2000-talet och den efterföljande kraschenHan är mellan Fokuspunkter för den epidemiska bostadsboomen.

Den annorlunda regionala historien kan ses skarpt i Moody’s Analytics analys. Under första kvartalet 2007 bedömde Moody’s Analytics tunnelbanan i San Francisco och New York som “övervärderad” till 26 % respektive 29 %. Under första kvartalet 2022 var San Francisco och New York “övervärderade” med endast 11 % och 7 %.

Samtidigt är Phoenix och Las Vegas (värderade till 36% och 40% 2007) återigen “övervärderade” (denna gång till 54% och 53%).

Se det här interaktiva diagrammet på Fortune.com

Detta är tydligt: ​​Historiskt sett har vi återigen sett de amerikanska huspriserna flytta till de övre gränserna för rimligheten. Detta är tredje gången under det senaste halvseklet. Dvs stigande huspriser minus inflation), medan de nominella huspriserna fortsatte att stiga. Samtidigt såg den andra perioden (d.v.s. den exploderande bostadsbubblan 2008) som det är känt att lägenhetspriserna sjönk både på “riktig” basis och på en nominell basis.

Även om det denna gång sker ett nominellt prisfall på lägenheter så lär det inte bli som 2008. Åtminstone är det enl. En studie utförd av ekonomer vid Fed. Även om Dallas Fed har funnit att huspriserna återigen är avskurna från de grundläggande ekonomiska grunderna, har de också funnit att husägare är i mycket bättre ekonomisk form den här gången. Av denna anledning tror inte Dallas Fed att reparation av bostäder under 2022 eller 2023 kan få de fruktansvärda konsekvenser som den fick under 2008 års nedläggning av bostäder.

Med det sagt, Den epidemiska bostadsboomen Det råder ingen tvekan om att många bostadsekonomer känner sig obekväma.

“Det kan vara en bostadsbubbla. Bevisen tyder på att det ser ut som en bostadsbubbla. Lite som en anka. Det går som en anka, det ser ut som en anka, det kan säkert vara en anka.” Sa Enrique Martinez-Garcia, senior forskningsekonom vid Fed En förmögenhet Redan i maj. Även om han inte kommer att kalla det en bostadsbubbla, säger han att det är dags att “höja medvetenheten om de potentiella riskerna [that] Boendet poserar.”

Om du är sugen på mer bostadsdata, följ mig Twitter B- @NewsLambert.

Den här historien dök ursprungligen upp Fortune.com

Leave a Comment