CRE behöver en ny färdplan för recessionsrisker

Navigering efter epidemi visar sig vara svår. Möter dolda faror, skarpa kurvor och oväntat annalkande trafik.

Inflationen i Storbritannien steg till 9,1 % i maj, enligt uppgifter som släpptes idag. I USA är det 8,5 %, båda på en topp på 40 år och båda förväntas växa. Energipriserna skjuter i höjden och tillväxten på båda sidor om Atlanten är tveksam: Tillväxten under första kvartalet i USA var 0,1 % inom Brittisk BNP sjönk med 0,3 % i april.

Ingen förväntar sig ett plötsligt tillfrisknande inom en snar framtid. Centralbankerna har ett val att höja räntorna och dämpa tillväxten ytterligare, eller låta inflationen slita.

Alla dessa utgör ett problem för kommersiella fastigheter som letar efter data för att driva beslutsfattande.Det handlar om: I vilken riktning söker fastigheten sin resa in i lågkonjunkturen och ut ur den, framåt eller bakåt?

Ser du tillbaka eller ser framåt?


Snacka om stora pengar – eller till och med medelstora pengar – och investerare lever redan 2024. De tittar på otaliga Ekonomiska data Uppsättningar och indikatorer blickar framåt och försöker upptäcka trender innan de är trender. De lever livet, bokstavligen, före kurvan.

Prata sedan med många agenter och utvecklare. De berättar om femårsgenomsnitt, historisk uppfattning och mikrohistorien för leasing på en eller annan plats. Deras datamängder fokuserar snävt på fastigheter och pekar bakåt – under det senaste kvartalet, förra året, till och med under det senaste decenniet. De reser med bakifrån Spegel Och när det kommer till framtiden så finns det inga siffror, bara gissningar.

När tornar upp sig lågvatten Det betyder att framtiden börjar kännas väldigt annorlunda än tidigare, att förlita sig på traditionell marknadsdata kan orsaka problem.

Fastighetsbranschen har länge förlitat sig på data som ser tillbaka. “Traditionella mått som historisk marknadsaktivitet och ekonomi har alltid varit relevanta för fastighetsbeslutsfattare. BNP Paribas Fastigheter Chefen för forsknings- och insiktsavdelningen sa Vanessa Hale.

“Ännu till denna dag, där tidigare påverkan på marknader eller kapitalflöden kan undersökas för att skapa paralleller när man bedömer nuvarande investeringsmöjligheter eller riskfaktorer.”

Agenter förlitade sig i det förflutna för att tillhandahålla historisk marknadsdata, vilket var vettigt eftersom de tenderade att få marknadstäckning av tillgängliga affärer och transaktioner, och naturligtvis kunskapen och insikterna “på fältet” för att backa upp det, sa Hale. .

“Det här är vad som alltid händer vid en vändpunkt på marknaden, där vissa tänker i termer av gårdagens prissättning och likviditet, och andra ser framåt”, säger M & G Real Estates investeringsstrategichef. José Felitzer sa. “Och den första effekten är på likviditeten eftersom de priser som säljarna är villiga att acceptera inte är desamma som köparna erbjuder.”

Tidiga varningstecken på en oöverensstämmelse mellan framåtblickande data och bakåtblickande data kommer i form av budnummer, sa Flitzer. “Det är bara anekdotiskt, men bullret vi hör om några av de saknade förslagen ger dig en uppfattning om vart marknaden är på väg,” sa han.

Flitzer sa att det hände 2010 och igen under eurokrisen 2013, och är en del av vad vissa observatörer kallar fastighetsmarknadens “normala glitch”. Och allt är inte dåliga nyheter. Klyftor mellan vad köpare och säljare förväntar sig är värdefulla utrymmen där förhoppningar kan blomstra och klokt spelande lönar sig.

Det är bakom dig


Indikerar en plats

Tom Wallace Är grundare och VD för lösa, Vars programvara för kommersiell fastighetsförvaltning ger intressanta uppgifter om vem som betalar hyra, hur ofta och hur mycket. Under epidemisk stängning hjälpte återsläppta data husägare och beslutsfattare att bedöma marknadsförhållandena.

Wallace sa agenter och Utvecklare Med stark lokalkännedom finns en känsla av marknad, “vilket betyder att de kan gissa sig till framtiden.” men Institutionell Husägare, utan denna lokala kontakt, vänder sig till bredare datafällor i jakt på tröstande information om vad som kommer härnäst. “Och det skapar spänning eftersom de kommer med olika svar – och det skapar i sin tur möjligheter eftersom de inte kan ha rätt”, sa Wallace.

Wallace går till och med så långt som att antyda att övertilltro till framtidsinriktad data kan vara farligt.

“Att ta djärva drag på framåtblickande data innebär en risk eftersom historien ännu inte har skrivits”, sa han. “Tänk ett halvår tillbaka när vi alla trodde att marknaden kom in bra. Och nu i dag känns det väldigt annorlunda. För mycket pass för att förlita sig för mycket på framåtblickande data.”

Se inte tillbaka argt


Indikerar en plats

Men att driva fastighetsstrategin baserad på historiska data har några allvarliga nackdelar, negativa sidor utlöser nu uppfattningen om tillgångsnummerbrister.

“Det behövs mer holistisk intelligens för att stödja pågående investeringsbeslut, och att undersöka socioekonomiska trender har blivit en nyckelkomponent i beslutsprocessen för investerare och utvecklare”, säger Hale på BNP Parisbas och lutar huvudet mot företagets Next X-data verktyg och dess alternativ. Index.

lösaWallace arbetar också med nya dataverktyg för att möta detta behov. “Vår data visar vad som händer just nu, men som det ser ut idag säger de inte så mycket om framtiden, utan det är något vi vill ta med oss, med hjälp av andra datakällor. Du behöver en bild av framtiden precis som du behöver för att vet var du är idag”, sa han.

Problemet är att framtida datamängder inte kommer snabbt nog för att hantera en snabbt föränderlig ekonomisk situation. Samtidigt tar gamla vanor över – och det äldsta och farligaste är att anta att egendom bara är kapitalvärden.

Matthew Richardson Är grundare och VD för InkomstanalysGud MSCI Och ett dataföretag som stöds av Savills som tillhandahåller globala investerare hyra Standardriskindex på nivån för hyresgästen, fastigheten, fonden och portföljen.

“Element av fastighetsbranschen har fastnat lite i uppgifterna i efterhand, och i den typ av vändpunkt i ekonomin vi befinner oss i nu, vilket kan mata övertilltro till värderingar, som naturligtvis görs baklänges. Data är synliga, “sa Richardson.” Uppskattningar är ofta baserade på likheter från sex eller 12 månader sedan, som nu är mycket föråldrade.”

Richardson sa att tillgångsmarknaden borde lära sig att analysera tillgångar på samma sätt Skuldmarknader och aktier titta på värde“Forma framtiden baserat på antaganden om de kommande fem åren, inte vad som har hänt de senaste fem åren.”

I synnerhet innebär detta att man behandlar hyran (därav avkastningen) som huvudfokus snarare än kapitalvärden. Richardson hävdade att ett hyresavtal är en typ av lånearrangemang – hyresgästen får utrymme (kapital) för hyra (ränta) och hyresvärden får tillbaka kapitalet i slutet. Och om man tänker på inkomst av egendom som en sorts skuld så blir allt tydligt. “Vad som är viktigt är att du fokuserar på fallissemang och fallissemangsrisker i framtiden – vad är chansen att en hyresgäst faller isär – och i en lågkonjunktur vet vi att vissa företag blomstrar och andra inte,” sa han.

“Det som dödade marknaden 2007/08 var att alla tittade på kapitalvärden och ingen tittade på kassaflödet som låg bakom dessa värden – förmågan att betala hyra – och det förångades, så ingenting var värt vad de trodde att det var.”

Håll huvudet rakt och blicken fäst på vägen framför dig, för det som kommer till dig är oerhört viktigt, sa Richardson.

Enligt Richardsons uppfattning är Georgnauts väg mot fastigheten slutet Kvantitativ lättnad, Som signalerades i slutet av de superlåga räntorna som kom hand i hand. “Vi har skapat en zombieekonomi med en mängd företag som betalar hyra som normalt inte skulle överleva,” sa Richardson. När dessa företag kollapsar kommer det att finnas ett högt fastighetspris att betala – och ingen mängd historiska uppfattningsdata eller hyreskurvor hjälper dig att identifiera det ögonblicket.

Vad kommersiella fastigheter behöver är att tänka på data som den värdesätter. “Fastigheter har blivit en global tillgångstyp men analysen har inte kommit ikapp gapet,” sa Richardson.

Körförhållanden: Dåliga


Indikerar en plats

Ser du fram emot framtiden, eller bakåt till det förflutna? En blick framåt eller en ständig blick bakåt?

Så länge som delar av marknaden tittar i olika riktningar kommer det att finnas spänningar, de mest framträdande spänningarna i prismekanismen, sa han Walter Butcherchefsekonom f ColliersVeteran i vissa lågkonjunkturer.

“Att se tillbaka känns stabilt, att se framåt känns mer osäkert, även om smarta pengar ser bortom kortsiktig volatilitet”, säger Butcher, som fortfarande är (ungefär) nöjd med idén. inflation Är ett kortsiktigt fenomen.

“Men det finns en bristande överensstämmelse i förväntningarna, vi befinner oss i ett besvärligt ögonblick för de som spårar avkastning och förväntningar om hyrestillväxt för att avgöra investeringens lönsamhet”, sa han. “Vi befinner oss vid en vändpunkt där förväntningarna stiger, och allt beror på hur höga räntorna är och effekterna på tillgångsprissättningen. Frågan är om investerare ska försvara sig nu, eller vara idealistiskt opportunistiska utan troshopp.”

Butchers slutsats – för nu – är att blick framåt förmodligen ger mer insikt än tillbakablick. Men han är långt ifrån säker. För vem vet vad som sårar oss?


Indikerar en plats

De framåtblickande datamängderna du behöver markera

Avison Youngs vd för Insight, Nick Oxford, röstade Vi åt Framåtblickande indikatorer som kommersiella fastigheter bör förutse.

Kollektivtrafikdata. “Jag undrar hur vi ser högre användningsnivåer på helger, mer eller mindre tillbaka till pre-Cubid nivåer, men inte så mycket på vardagar,” sade Oxford. Om fler människor kommer till staden blir det mer ekonomisk aktivitet. Om mindre, mindre. Londondata finns här och New York-data är här.

Energi- och bränslekostnader. Energikostnaderna var de första att stiga och kommer sannolikt att bli de första att falla när ekonomin återställer sin balansräkning. Gas- och elpriserna i Storbritannien är här Och för USA kan du hitta siffrorna Genom att länka härifrån.

Lediga platser. “Det är nästan viktigare än sysselsättnings- eller arbetslöshetsnivåer eftersom det berättar för oss hur konkurrenskraftig marknaden är och hur många arbetsgivare som kan erbjuda löner,” sa Exford. Gud De senaste uppgifterna i USA finns här och Uppgifterna i Storbritannien finns här.

Långsiktiga inflationsförväntningar. “Ben Bernanke, den tidigare ordföranden för Federal Reserve, sa en gång att det viktigaste med att sänka inflationen är att inflationen har gått ner – det sätter folks förväntningar. “Om de långsiktiga inflationsförväntningarna stiger och ökar, men inte oroväckande, så har vi en avgörande ledtråd för de kommande tre till fem åren”, sa Exford. En sammanfattning av Storbritanniens förväntningar här Och ett urval av USA-nummer här.

Leave a Comment