Analys: Blackstone REIT-begränsning är möjlig varningssignal för marknader

LONDON, 2 december (Reuters) – Även om det var ett något bredare fall än den veckovisa ökningen av inlösenförfrågningar hos onoterade fastighetsinkomstfond Blackstone (REIT), lästes det av vissa som ett varningstecken.

svart sten (BX.N) Uttag från dess ohandlade REIT på 69 miljarder dollar var begränsade på torsdagen efter att inlösenförfrågningar nått förinställda gränser bland investerarnas oro för att det var långsamt att justera värderingarna när räntorna steg, sa en källa nära fonden.

Utvecklingen är ytterligare en påminnelse om riskerna för inte bara sektorer som är känsliga för högre räntor, utan även bredare finansmarknader, som har stigit kraftigt i hopp om att räntehöjningarna ska sakta ner.

“Vi måste vara försiktiga – räntorna har stigit kraftigt och det kommer att bli ett fall i vissa tillgångsklasser”, sa Seema Shah, chefsstrateg på 500 miljarder dollars chefskapitalförvaltare, om de potentiella fallgroparna framöver.

“REITS har haft en fantastisk prestation under några månader, men när du har presterat bättre svarar investerare inte på traditionella fundamentala signaler som stigande räntor”, sa hon.

Blackstone-aktien sjönk runt 0,2% på fredagseftermiddagen efter att ha fallit 7,1% på torsdagen.

Stora avancerade ekonomier har höjt räntorna med sammanlagt 2 440 punkter i denna penningpolitisk åtstramningscykel hittills. Detta inkluderar inte Japan, som höll räntan på -0,1 %.

Den amerikanska centralbanken Federal Reserve höjde sin ränta med 375 punkter i år till ett intervall på 3,75 %-4,00 % i den snabbaste räntehöjningscykeln sedan 1980-talet i kampen mot inflationen.

Men de senaste veckorna har förväntningarna stigit om att Fed kommer att “vända sig bort” från aggressiv åtstramning, vilket får investerare att prissätta lägre räntor.

Det hjälpte till att utlösa det största månatliga fallet i 10-åriga statsräntor sedan toppen av covid-19-pandemin 2020. Public REITS har stigit med den amerikanska aktiemarknaden, som har stigit med mer än 15% sedan mitten av oktober. (.SPX)

“Så länge du har självbelåtenhet, och det finns en viss självbelåtenhet att Fed kan konstruera en mjuk landning, kan det orsaka en del smärta och så är händelser som dessa små flaggstänger för konsekvenserna av en progressiv räntehöjning,” sa Shah.

MARKNAD TILL MARKNAD

Investerare sa att de förväntade sig ytterligare nedgångar i REIT- och fastighetssektorn.

“Faktum är att de flesta privata investerare, och investerare i förmånsbestämda planer på grund av strategier för att minska risken, väljer att minska sina fastighetsinnehav över hela linjen där de kan som värden i direkt fastighetsprissättning vid sidan av kursnormalisering,” sa Chris Taylor. , VD för fastigheter på Federated Hermes.

Men det finns en bredare varning till marknader som kommer att se sin beskärda andel av varningar i år från vad som placerats i en tid med låga priser.

Avgörande var att septembers minibudget med ofinansierade skattesänkningar gjorde att den brittiska obligationsmarknaden hamnade i en svans för pensionsfonder som stod inför stora krav på säkerheter på räntesäkringar som aldrig riktigt testades av kraftiga ränterörelser, vilket fick Bank of England att ingripa. .

Och eftersom minibudgeten en kort stund utlöste en ökning av BoE-satsningar på räntehöjningar, föll UK REITS med 17 % till sin lägsta nivå sedan 2012, innan de återhämtade sig. (FTNMX351020).

Kasper Hansa, en portföljförvaltare på BlueBay Asset Management, som förvaltar mer än 92 miljarder dollar i tillgångar, sa att REIT-nyheterna är ett exempel på de risker som privata marknader står inför i en miljö med stigande kurser.

“Om avkastningen stiger kan det vara en utmaning att investera i ganska illikvida tillgångar, bara för en ganska liten (avkastnings-) samling som går in på illikvida marknader, som kommer att lida mycket kraftigt om avkastningen stiger”, sa Hans.

“Det är verkligen vad vi ser här och vi bör verkligen förvänta oss att det kommer att hända igen under de kommande sex till 12 månaderna när räntorna stiger och centralbankerna håller räntorna högre. Det kommer att påverka nettoförmögenheten, det kommer att ha en effekt på investerare förluster,” tillade Hansen. .

Blackstone rapporterade en nettoavkastning på 9,3 % hittills för REIT, medan det börsnoterade Dow Jones US Select REIT Total Return-indexet sjönk med mer än 22 % under samma period.

En talesman för Blackstone avböjde att kommentera hur det New York-baserade företaget beräknar sin REIT-värdering, men sa att dess portfölj är fokuserad på hyresbostäder och logistik i södra och västra USA, som har kortsiktiga hyresavtal och hyror som överstiger inflationen.

Åtminstone en analytiker, Morgan Stanleys Michael Cyprice, sa att marknadens reaktion på nyheten var “överdriven”.

Även om begränsningarna för inlösenförfrågningar, beslut om skatteplanering vid årets slut och omfördelningar av investerare skulle kunna uppmuntra till fler inlösen på kort sikt, bör “en stark resultatlista, stödjande marknadsgrunder och möjligheten till en förbättrad makrobakgrund bidra till att lätta potentiellt exittryck, ” skrev han i en forskningsrapport.

Andra var mindre entusiastiska. En oro är potentialen för stora skillnader mellan värderingen av offentliga och privata tillgångar, som ofta inte är prissatta för att spegla rörelser på offentliga marknader.

För investerare som har hamnat på privata marknader och mer riskfyllda tillgångar i ett försök att öka avkastningen under år av låga räntor och lätta kontanter, kan det nu visa sig vara ännu mer riskabelt.

“Den långa perioden med mycket billiga pengar och riklig likviditet uppmuntrade vissa kapitalförvaltare att erbjuda relativt likvida produkter som investerar i relativt illikvida tillgångar. Dessa produkter beter sig annorlunda i en värld av försämrad likviditet”, säger Mohammed Al-Arian, konsult till Alliance. i ett inlägg på Twitter.

Rapportering av Dhara Ranasinghe, Yoruk Bahceli och Chiara Elisei; Ytterligare rapportering av Samuel Indyk och Ira Yashavashvili; Redigerat av Alexander Smith och Chizo Nomiyama

Våra standarder: Thomson Reuters Trust Principles.